Category: Property Law

新州房产开发新规 – 加强监管与收回权利

近年来,悉尼的公寓质量问题受到了广泛关注。在2018年圣诞前夜,刚建成不久的Opal Tower内部混凝土支撑墙上发现裂缝,导致住户在当夜紧急撤离。此后也有多起类似事件爆出。

更加引起争议的则是这些事件所暴露出的建筑验收审批制度方面的漏洞。新州每一栋建筑在完工后和交付前,都需要获得专业验收人员(Certifier)所出具居住许可(Occupation Certificate)。这一验收手续本来是由政府派人员完成。从1998年开始,由于一系列的政府管制放松(Deregulation),很多工程的验收工作都开始由具有专业资质的私营验收机构完成。

理论上,这些专业人员应该从中立第三方的角度对房产质量进行把关。但实际问题是,这些验收人员最终需要由开发商指派。这样就不可避免地造成了潜在的利益冲突。可想而知,如果验收人员对开发商“过于刁难”,那么就意味着未来将失去潜在的“客户”。

同时,由于大多数房地产开发项目是通过开发公司的特殊目的实体(SPV)进行,许多特殊目的实体在项目完工后即被关闭。从而导致了业主在成交后维权困难。如果最初业主将房产出售,后续买家对开发商和建筑商维权更是难上加难。

针对这些问题,新南威尔士州近期出台了两部法律,以进一步保护房产买家的权益。

  1. 《设计以及建筑从业者法案》- Design and Building Practitioners Act 2020 (NSW)

该法案由2020年6月1日起开始实行。

法规规定:

  • 建筑商、制造商与项目经理有注意义务(Duty of Care),即有义务避免因为建筑缺陷为业主造成的损失;
  • 即便不存在合同关系(比如房主不是从开发商处直接购得房产),业主也可以由于建筑漏水、建筑物外部包层等问题向建筑商或开发商索取赔偿。
  • 建筑设计师、工程师等需要公开注册登记;
  • 入住许可证发布前,建筑从业人员需要保证建筑工程符合澳大利亚建筑行业标准;
  • 提供上述保证的建筑从业人员需要办理足额保险;
  • 如果建筑从业人员被发现不遵守规则,可能面临罚款或者吊销牌照;
  • 政府工作人员有权利对建筑工程进行调查,如发现问题,可以要求暂停施工。

换言之,该法案将建筑行业从业人员的责任,从合同方,拓展到了因其过错受到损害的非合同方,为房产后续业主的维权提供了方便。

2. 《住宅公寓建筑物(合规和执行权)法案》- Residential Apartment Buildings (Compliance and Enforcement Powers) Act 2020 (NSW)

该法案由2020年9月1日起开始实行。

法案规定:

  • 开发商在申请居住许可前至少六个月,必须对Department of Customer Service(“DCS”)进行告知;
  • DCS有权对建筑进行调查;
  • 如果开发商不通知DCS或者项目可能存在隐患,DCS在有合理理由怀疑建筑存在严重瑕疵的,则可有权禁止开发商申请居住许可;
  • DCS有权力发布命令要求建筑商或开发商等对不合规事项进行修整修;
  • 建筑商的修理义务可长达入住许可证发布后的十年。

可以说以上两部法案将过去下放给私营验收机构的部分权利重新收回到政府手中,从而为购房者和房产拥有者提供了更好的保护。

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疫情之下的商铺租约合同履行以及解决方案

在中国国内疫情逐渐得到控制的同时,从2月底开始,澳大利亚的新冠病毒(即COVID-19)疫情正在逐渐恶化,每日确诊数量不断上升。虽然澳洲政府还未全面限制人们外出,但是大部分人都自觉的尽量减少外出,避免病毒的传播。部分办公楼也因为出现确诊病例而被迫关闭。

这不仅导致了众多餐饮零售线下商铺的困境,也迫使很多使用办公楼的企业不得不开始选择让员工在家办公。在此情况下商铺店主或者选择被迫停业,或者负债经营。但无论如何,疫情都对中小企业造成了严重影响和损失。 Continue reading “疫情之下的商铺租约合同履行以及解决方案”

承租零售店铺 – 租赁意向书

上一期,我们给大家讲解了关于零售店铺租赁前期需要注意的一些事项。这一期,我们来分享一下在承租人查验店铺后,所签署的租赁意向书的法律效力问题。

在承租人在查验店铺后,租赁中介通常会出具一份意向书让租赁双方签订来表明双方的签约意向。这份意向书通常会有以下名称出现:“heads of agreement“,”proposed lease terms”, ”letters of understanding“,”memorandam of understanding“, ”term sheets”和“heads of terms”等。本文把这些文件统称为 “租赁意向书”。租赁意向书通常是对租赁双方在协商阶段已达成一致的重要条款进行记录,包括租约双方、位置、租金及其增长、租期、店铺用途和特别约定等。 Continue reading “承租零售店铺 – 租赁意向书”

承租零售店铺 – 租赁前篇

随着悉尼零售店铺的发展,其中的因租赁时合同细节而导致的问题也日益增多。我们经常向客户强调,一份店铺租约可能会影响一个生意三年,五年,甚至十年,而且大多数租约的风险规避工作是在租约签订前完成的。租约一旦签订,双方就必须严格按照约定的条款履行其各自的权利、义务。所以,承租人在签订租约前,如果能够全面了解店铺本身以及租约的信息,并对合同的条款与出租人进行充分协商,不但能够将承租人在租约中可能遇到的潜在问题充分挖掘,有效规避承租风险,同时也有助于租赁双方在协商租约条款时有的放矢,明晰权责。 Continue reading “承租零售店铺 – 租赁前篇”

New Foreign Resident Capital Gains Withholding Rules

From 1 July 2017, new rules for Foreign Resident Capital Gains Withholding (“FRCGW”) will apply to vendors selling of an Australian property (including both real property and other properties). This article will only discuss how the regime applies to the real property transactions.

There are two changes main changes from the 2016-17 policy:

  1. the threshold is reduced from $2,000,000.00 to $750,000; and
  2. the FRCGW withholding tax rate will be increased from 10% to 12.5%.

The change is a part of the Federal budget plan to impose “stronger rules for foreign investors owning Australian housing”. Continue reading “New Foreign Resident Capital Gains Withholding Rules”

New Stamp Duty Raise for Foreign Purchasers in NSW

State treasurer Gladys Berejiklian has made an announcement to raise an additional 4% stamp duty surcharge from foreign investors for NSW residential property starting from 21 June 2016. An additional 0.75 land tax surcharge will also be raised from 2017.

It is said that the stamp duty surcharge and the land tax surcharge will raise more than $1 billion in revenue over four years. And would help to fund $1.8 billion in business tax cuts announced on Tuesday. Continue reading “New Stamp Duty Raise for Foreign Purchasers in NSW”