在中国国内疫情逐渐得到控制的同时,从2月底开始,澳大利亚的新冠病毒(即COVID-19)疫情正在逐渐恶化,每日确诊数量不断上升。虽然澳洲政府还未全面限制人们外出,但是大部分人都自觉的尽量减少外出,避免病毒的传播。部分办公楼也因为出现确诊病例而被迫关闭。
这不仅导致了众多餐饮零售线下商铺的困境,也迫使很多使用办公楼的企业不得不开始选择让员工在家办公。在此情况下商铺店主或者选择被迫停业,或者负债经营。但无论如何,疫情都对中小企业造成了严重影响和损失。
我们日前就接收到很多企业客户就疫情之下的租约履行的征询,希望了解是否存在其他的解决方案,或者是否可以免缴租金。
由于COVID-19病毒是一次史无前例的全球紧急事件,所以大多数现行的租约合同都没有明确的包含关于疫情下合同履行的条款。即使有的合同存在不可抗力因素条款,也不会明确包含疫情相关的条款。这就造成了无论从租客还是房东角度,都陷入了在合同执行上无据可依的困境。
从一般合同法的角度来说,如果发生了当事人不能预见的,也不能避免的情况,导致了双方签订合同时的主要目的无法实现,那么就造成了合同落空(Frustration)。在此情况下,双方将不再承担履行合同的义务。比如说,如果商铺由于火灾和自然灾害损毁,造成合同无法继续履行,那么合同自然也就落空了。
但是在目前COVID-19病毒的情况下,合同是否落空是一个存在争议的问题。如果是因为政府要求,造成商场和商铺强制关闭,那么租客可能可以认定租约由于外部因素无法继续履行。但是,如果政府未要求强制关闭,那么疫情对租约履行的影响将是间接的。首先,租约中一般不会对租客的利润进行任何保证,所以由于疫情对企业盈利的影响不能成为免租的理由。其次,如果由于租客自身担忧,而选择暂时停业将视作为租客的自发行为,也不能作为申请免租的理由。
那么是不是说租客就势必要独立承担损失呢,其实不然。虽然合同在租赁双方的关系中非常重要,但是迫使承租人承担停业期间的房租并不是租赁双方关系的最优解。固然,如果租客无法支付租金,房东可以强制执行合同,进行封店或起诉,乃至对承租人公司进行清算以及租约担保人个人申请破产。
但是目前疫情并非仅对一两家企业造成影响,而是绝大多数小企业。如果此时房东(尤其是商场)对所有租客进行封店或起诉程序,那么一来会产生巨大的诉讼成本,二则对其声誉会带来负面影响,第三,如果房东现在终止所有租客租约或造成小企业无法经营,那么势必造成日后空租,尤其是对于商场来说,其最不希望看到的就是商场大面积空租。所以在目前疫情的情况下,租赁双方的利益在一定程度上应该是统一的,而非冲突的。如果租赁双方可以达成协议,共同分担损失,那么从长期来说,是一种双赢的解决方案。也就是这种利益的统一,给予了租客与房东进行协商解决的余地。
据我们了解,部分商场的管理层已经在就疫情期间的租约履行进行磋商,与此同时小企业可以与房东进行积极的协商与配合。但是我们不建议租客方在未经与房东协商之前即拒付房租或履行合同。一方面这不利于建立友好的沟通渠道,另一方面房东,尤其是商场和大型写字楼,通常有更强的资金实力,从租客方面无法保证房东不会强硬执行合同。
总而言之,疫情之下,无论企业大小都会受到不同程度的影响。在此时合同方之间应该摒弃对抗思维,而转向合作以减少眼前及长期的损失。
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