上一期,我们给大家讲解了关于零售店铺中租赁信息披露所需要注意的一些事项。这一期,我们来分享一下在租约中几个重要条款所需要注意的方面。
租金 (Rent)
租金是最大的一项开支,也是一份租约中最重要的条款之一。不同的租约中租金的计算方式可能有较大差别,在签订租约前租客需小心选择。
比较常见的租金收取方式为按照固定数额收取。比如,$50,000.00+GST一年。但需要注意的是,有的合同中店铺年租金是按照店铺的面积计算。在此情况下,合同往往规定出租人在起租后有权对店铺进行丈量,并按丈量实际尺寸调整租金数额。
另一种较为常见的租金收取方式为基本租金(base rent)加按营业额收取租金(turnover rent)。比如合同会规定,店铺每年租约为$50,000.00,但是如果店铺年营业额超过$500,000.00则按照营业额的一定比例支付额外租金。此类条款常见于商场内店铺的租约合同。如有此类条款,房东通常会要求承租人定期披露其营收情况,并保留对营业情况进行审计的权利。在此情况下,承租人需要对自己生意的成本及收入有较为清晰的了解和预期。由于法规并未规定怎样收集营业额数据,出租人通常参考现有的商业惯例同承租人约定怎样收集数据。承租人应询问出租人,选择哪一种销售记录方式,并清晰记录营业额,特别注意在线销售所取得营业额是不包括在营业额数据中的。
重点提示:承租人一定要按时支付租金,即便出租人有违约行为,在纠纷未能解决前,务必按时足额支付租金。如果不能支付,出租人依据租约可能会阻止承租人进入店铺,或在不予警告或通知的情况下终止租约,那么出租人会面临更大的风险。
租期 (Lease Terms)
租期是租用店铺的时间,租约中必须包括租期,并且有可能还要包括续租或延长租约的选择权。 2017年7月1日之前,根据《零售租约法 1994》的规定,最短的租约期限为5年,如果需要更短租期,则需要发给出租人一份 “Section 16 Certificate” 。 2017年7月1日之后,法律取消了租期的限制及出具 “Section 16 Certificate” 的要求。值得注意的是,并不是租约越短,承租人承担的出租风险越低。事实上,一份条款公平且租期较长的租约,对租赁双方来说都是一份宝贵的资产。不但出租人可以因此获得稳定的房产投资收益,而且有助于承租人有足够的时间收回投资并开展长期的经营活动。如果承租人因特殊原因需要签订一个短期的租约时,可以要求与出租人签署有一个或多个延期权(Option)的短期租约,以确保租约有足够的灵活性。这样既可以在生意稳定发展时选择续约,又可以在生意较为冷淡时选择退出,并控制风险。
店铺用途 (Permitted Use)
签订租约前,承租人必须要检查店铺是否可用于预计经营的生意。其中有可能涉及到多个管理机构和部门的限制:
- 出租人 – 房东通常对商铺的用途会有所限制,不仅出于个人偏好,也会由于一些用途所带来的额外风险及经济负担。比如,纹身店通常会被要求支付更高的保险。
- 市政部门 – 市政部门有可能对某些类型的生意存在限制,包括生意类型,经营时间,装修标准等。通常房东对此类限制并不熟悉,并且租约中通常也存在相应的免责条款。承租人需要自行向审批部门咨询,以确保店铺可以以承租人希望的形式进行经营。
- 物业管理 – 如果所租店铺位于一座分契产权房(Strata building)内,则承租人还应考虑大楼物业管理对用途是否存在限制。
店铺用途方面,承租人一定要仔细考虑自己对生意的规划,确保租约和出租人信息公开声明中描述了该店铺的许可用途,确保其描述的宽泛性。店铺用途的宽泛描述有利于生意的扩展以及生意的出售。
店铺开支 (Outgoings)
租约中通常会规定承租人需要承担哪些商铺开支,其中可能包含的事项有,土地税,物业费,市政费,保险,公摊区域电费,水费等等。
不同租约中对承租人应付的开支比例不尽相同。常见的情况是承租人需支付100%的商铺支出,换言之出租人将房产费用全部转嫁给承租人。但是该比例有时也可以进行谈判和修改,比如修改为50%,30%甚至免除Outgoing。也有的租约中出租人仅要求承租人承担每年支出的增长部分。具体情况需要视承租双反的议价能力而定。
开支的支付方式有可能是在房东实际发生该费用当月进行支付。也有可能是在起租时进行预估,并分摊到每个月进行等额支付,并且在年终进行多退少补。
《零售租约法 1994》规定,开支必须是直接合理地与出租店铺相关并且必须与店铺所在的建筑物或购物中心的营业、维护和修理有关。正如上一期中我们所列出的信息披露的注意事项,出租人必须尽可能准确地在披露声明中列出开支,对于未列明或存在较大偏差的款项,承租人有权拒绝支付。依据《零售租约法 1994》第s12A(4)条,承租人有权向出租人追讨任何承租人不需要支付的款项。开支是租赁店铺过程中承租人的一项重要支出,在签订租约前承租人需要对这些费用的来源予以确认。
承租人在租赁店铺时需要将该部分费用纳入成本考量之中,并考虑未来可能的费用增长。