承租零售店铺 – 租赁意向书

上一期,我们给大家讲解了关于零售店铺租赁前期需要注意的一些事项。这一期,我们来分享一下在承租人查验店铺后,所签署的租赁意向书的法律效力问题。

在承租人在查验店铺后,租赁中介通常会出具一份意向书让租赁双方签订来表明双方的签约意向。这份意向书通常会有以下名称出现:“heads of agreement“,”proposed lease terms”, ”letters of understanding“,”memorandam of understanding“, ”term sheets”和“heads of terms”等。本文把这些文件统称为 “租赁意向书”。租赁意向书通常是对租赁双方在协商阶段已达成一致的重要条款进行记录,包括租约双方、位置、租金及其增长、租期、店铺用途和特别约定等。

我们一般建议承租人不要签署此类文件。如果租赁中介坚持要求签署,请承租人务必在签署前获得法律建议。我们尽量避免将租赁意向书称为“合同”或“协议”,因为此类意向书的法律效力会根据其具体表述和形式的不同而改变。当双方对其法律效力理解不一致时则会产生纠纷。

租赁意向书的部分条款与租约是否绑定,取决于意向书的文字表述以及其所体现的合同意向。一个最直观的例子是,意向书中明确表示 ”the term of this heads of agreement is binding on the parties”,即本意向书中条款对双方形成法律效力。虽然文字表述明显,但是由于该条款经常处于文件的末尾,所以经常容易被忽略。比如,有的租约意向书中关于租金的定义可能会被表述为”$1,000.00/sqm/p.a., 100sqm subject to survey”,意思是一百平米商铺, 每平米一年一千元,但是以实际丈量为准。

很多承租人即假定该商铺年租金为$100,000.00。但是得到最后租约时却被告知租金高于$100,000.00,因为商铺丈量结果大于100平米。此时如果之前签署的意向书为binding,则承租人必须接受测量结果及更高的租金,而如果意向书不形成法律效力,则承租人尚可退出。当然,判定一份意向书是否产生合同效力的因素还有其它很多,所以在签订任何类似文件前承租人需要非常慎重。

对于商业合同,法律上的重要假设即如果双方有意向(intention)建立一个具有法律效力的合同,则这个合同需要有明确的条款和对价的支付。

如果双方不希望受到租赁意向书任何特定部分的约束,则应明确指明哪些条款不具有法律效力。此外,双方可在租赁意向书中声明,某一特定条款“有条件于正式租约的签订”。然而,请注意,即便使用了这种表述,租赁意向书仍可能具有法律效力。

如果签署租赁意向书的目的不是为了使任何条款具有法律效力,则双方可以选择不签署该意向书。避免租赁意向书造成的误解,以及引发纠纷并对双方造成损失。

提示:出租人在签订任何文件前,请咨询您的律师,律师会帮助您审阅文件并提供法律建议。在获得专业建议后,您才能更好地保障自己的权益,避免签约风险。

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