在澳大利亚,不同州之间对于承租零售店铺有不同的法规,但相同的是,所有州都规定了,在租赁前,出租人必须提供信息披露(disclosure statement)。并且信息披露必须包含对租约中重要条款的概述,例如租金、何时做出租金调整、租金调整的比例、支出费用等。
在新南威尔士州,出租人必须在签订租约前至少7日提供承租人书面形式的信息披露。如果出租人需要对信息披露进行修改,可以通过书面同意或者NCAT (NSW Civil and Administrative Tribunal)。值得一提的是,这一修改可以发生在签订租约前,也可以发生在签订租约后 (Section 11(6), Section72AB)。这样的规定大大节省了双方的时间以及经济成本,可以避免因做出此类修改而使出租人必须重新出具一份新的信息披露。
如果出租人未提供信息披露、或者信息披露不完整、或者其中存在实质性错误或者误导信息,那么对于承租人来说,承租人可以在签订合同后6个月内书面提出终止租约,并有权利获得相应赔偿,包括对商铺的装潢,并且根据Retail Leases Act 1994,出租人将面临高达$5,500.00的罚金。
对于未经出租人披露的支出,例如装修和仪器,承租人不承担此部分义务(Section 12)。如果出租人在信息披露中对于一般支出的估价低于实际所发生的支出金额,并且对于这个估价没有一个合理理由,那么承租人只需支付其预估价格。并且,对于已经多支付的部分,承租人有权利要求出租人进行退还。
但是如果出租人已经尽了披露义务,并且如果错误未发生的话,承租人原本应处于一个实质有利的位置,那么承租人则不能终止租约。
在续租时,出租人提供的书面形式的信息披露更新(Disclosure update),将和之前的信息披露一起,作为续租时的信息披露。
在收到出租人的信息披露后7天内,承租人必须向出租人书面提供信息披露,表明自己已知出租人所提供的信息披露的内容。
在转让租约时,转让人(现承租人)必须在转让租约前7日,向受让人(未来承租人)提供已更新的信息披露,包括来自出租人的信息披露,以及任何对于这些信息的更新以及修改,并且这一份更新的信息披露,需要同时向出租人提供。为了满足承租人向被转让人提供更新的信息披露这一条件,出租人必须在承租人提出后14天内提供一份更新的信息披露。如果出租人未能提供,承租人根据自己所知信息来提供一份更新后的信息披露,那么转让人和受让人可以以出租人的信息披露为基础,签署一份披露确认函。如果转让人履行了以上义务,那么其在转让租约后将不再需要对租约中的义务负责,否则在未来出租人将有可能就受让人的违约向转让人提出索赔。
虽然信息披露看似是零售商铺租约中相对程序性的步骤,但是如果出租人所提供信息有误或者程序有误,那么有可能导致所签租约无效,并进而引发纠纷。出租人需要谨慎对待。
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